Vale la pena iniziare chiarendo che per il disposto dell’art. 63. IV dacc, gli accordi presi tra venditore e compratore in sede di rogito non hanno alcun effetto nei confronti del condominio, nei riguardi del quale rimangono obbligati solidalmente tra loro al pagamento degli oneri condominiali, sia essi ordinari che straordinari, per l’annualità contabile in corso e quello precedente la stipula.
Diversa storia è invece nei rapporti interni tra venditore e compratore, per i quali, in mancanza di diverse pattuizioni, gli effetti attivi e passivi della compravendita, incluso l’onere di pagamento delle spese condominiali ordinarie, decorrono dalla data della stipula.
A tale scopo, viene chiesta all’amministratore un’attestazione nella quale dovrà essere indicato lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e, se presenti, delle liti pendenti.
Per quanto concerne le spese straordinarie invece, la giurisprudenza è oggi concorde nel definirne i criteri i quali, se non rispondono pienamente ad un principio di equità, consentono una chiara certezza sulla ripartizione delle spese tra venditore e acquirente.
Le spese saranno a carico di chi, venditore o compratore, ha partecipato all’assemblea ove sono stati approvati i lavori e le relative spese, con una delibera completa di tutti gli elementi utili a determinare la specifica dell’oggetto, dell’impresa esecutrice e si sono fissati gli elementi costruttivi fondamentali nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Di nessun pregio per l’imputazione del pagamento saranno pertanto quelle delibere meramente programmatiche che, pur costituendo una linea di indirizzo per l’amministrazione, non individuino con chiarezza i requisiti del contratto che però, ove assunte antecedentemente alla stipula laddove sottaciute all’acquirente, potrebbero costituire fonte di responsabilità per dolo incidente, ai sensi dell’art. 1440 cc.
Giovanni Baravelli Sabena